من يدفع ثمن تفاقُم الأزمة السكنية؟

إعداد مرصد السكن*

منذ عام 2020، يقوم مرصد السكن بإصدار التقارير الدورية (كل شهرين) عن المعدلات المتزايدة لعمليات الإخلاء. ويحذّر المرصد منذ بداية عمله من الأزمة السكنية المتفاقمة نتيجةً لعقود من مضاربات السوق، التي تعمل في ظل افتقار تام إلى سياسات سكنية، واعتماد على الأرض كأصلٍ لرأس المال، وفي إطارٍ يحتفي بتغلغل المصالح الخاصة في تنظيم قطاع الإسكان. وقد أدّى التدهور الاقتصادي وفقدان الدخل، كما وإجراءات التعبئة العامة، إلى تفاقم أزمة السكن بشكل كبير، وأثّر ذلك على سكان المدن في جميع أنحاء لبنان. بالإضافة إلى ذلك، يوضّح هذا التقرير لـ “مرصد السكن” الذي يغطي الأشهر العشر من أيار 2021 حتى شباط 2022، كيف يتمّ استضعاف الفئات الاجتماعية والمناطق الجغرافية التي تعاني  أصلاً من أشكال من التمييز أو التهميش. المعاناة تتراكم: نعاني جميعاً من تداعيات أزمة السكن، لكن ليس بالطريقة ذاتها.

بين أيّار 2021 و شباط 2022، تابع مرصد السكن 148 حالة تهديد لحق السكن، تأثّر بها 606 أشخاص من بينهم 275 طفل\ة دون الـ 18، 91 من النساء اللواتي يعشن وحدهنّ أو مع أولادهن، 23 مسنون ومسنات، 7 أشخاص معوّقون، وشخصان من مجتمع الميم.

تشكّل هذه الفئات الاجتماعية الشريحة الأكثر استضعافاً عندما يتعلق الأمر بتأمين الحقوق السكنية. بينما ينصّ القانون الدولي على توفير ضمانات خاصة لتسهيل وصولهن\م للسكن، عادةً ما يتم استضعاف أفراد هذه المجموعات بسبب خلفياتهن\م الاجتماعية المختلفة، والضغط عليهن\م للقبول بشروط سكن غير آمنة أو صحية.

تواجه النساء وأفراد مجتمع الميم التمييز في المعاملة عند البحث على السكن، عدا كونهن أكثر عرضة للمضايقة والضغوطات المعنوية من قبل محيطهن أو مؤجريهن.ويؤثّر وجود الأطفال على قرار النساء بعدم مواجهة ظلم المالك، بحيث يرجّح أن تستجيب النساء لمطالب المالك غير المحقّة، أو أن تخترن ترك المنزل تجنباً للمواجهة مع المؤجر المسيء، وضماناً لسلامة أطفالهن. أمّا بالنسبة لكبار السن، فيعرّض غياب شبكة الحماية الاجتماعية سكنهم للهشاشة، كونهم غير قادرين على تحمّل زيادة الإيجارات. وهو ما يواجهه الأشخاص المعوقون حركياً، والذين يعانون بشكل كبير لإيجاد سكن يلائم حاجاتهم الخاصة.
قد يتردّد أيضاً أفراد هذه المجموعات قبل التوجه للمخفر للتبليغ عن انتهاك حقوقهم السكنية، نظراً لاحتمال تعرّضهن\م للتمييز في المعاملة هناك أيضاً. وفي حالة الإخلاء، تجعلهنّ\م صعوبة إيجاد سكن بديل، أكثر عرضة لخطر التشرد. من ناحية الجنسية، تتوزّع البلاغات على مختلف الجنسيات، من لبنانيين/ات إلى لاجئين/ات ومهاجرين/ات. وقد سجّلت فئة اللاجئين\ات العدد الأكبر من المتأثرين/ات (394 شخص) يليهم حاملو/ات الجنسية اللبنانية (145 شخص) وأخيراً العاملات والعمال المهاجرين/ات (67 شخص). في التفاصيل، أتت 44% من البلاغات من الجنسية السورية، 35% من البلاغات من الجنسية اللبنانية، وباقي البلاغات من جنسيات متعددة، من أثيوبيا، الكاميرون، كينيا، نيجيريا، سيراليون، فلسطين، ألمانيا، السودان، العراق، بنغلادش، توغو، سريلانكا، غامبيا، وغانا.من خلال متابعة الحالات التي تصل إلى المرصد، نلاحظ أن المستأجرين اللبنانيين يتمتّعون بمكانة أفضل عند الدفاع عن حقوقهم السكنية، ويمكنهم التمسك بمواقفهم أثناء التفاوض بقوة أكبر من المستأجرين اللاجئين أو المهاجرين، كما يمكنهم استخدام الأدوات القانونية، كتقديم شكاوى ضد المضايقات والاعتداءات أو إيداع رسوم الإيجار لدى كاتب العدل عند رفض المالك استلام بدلات الإيجار، أو إصراره على زيادتها بغير حق. وذلك بسبب الامتيازات التي يمتلكها حمَلة الجنسية اللبنانية مقارنة بغير اللبنانيات\ين، نظراً لانحياز القوانين لهم\ن. في حين يعيش اللاجئون والعمال الأجانب في لبنان في هشاشة بسبب أوضاعهن\م القانونية والإجتماعية، بفعل انتهاء المدّة المسموح بها لإقامتهن\م وعدم تمكّنهن\م من تأمين الأوراق والمبالغ اللازمة لتجديدها. نتيجة لذلك، هناك تردد عام لدى السكان من اللاجئين والمهاجرين في مواجهة الممارسات المسيئة وغير القانونية في الإخلاء، خوفاً من ردة فعل المالك أو من قيامه بإبلاغ السلطات عنهم.

جغرافياً، جاءت أعلى نسب البلاغات من المناطق العقارية التالية في بيروت ومحيطها: 41% برج حمود (التي تشمل النبعة، الدورة، برج حمود) و 18% المدوّر (التي تشمل حيّ الكرنتينا) و 9% الرميل. تاريخياً، تشكلت هذه المناطق مع الهجرة من الريف إلى المدينة ووصول النازحات\ين واللاجئات\ين من جنوب لبنان ومن أرمينيا ومن فلسطين، وكذلك العمال المهاجرين، وبالتالي فهي تأوي حالياً السكان من ذوي الدخل المحدود والطبقة العاملة من جميع الجنسيات. وهي مناطق ذات ظروف معيشية وعمرانية سيئة، وحقيقة أنّ النسبة الأعلى من البلاغات تأتي منها هو مؤشر إضافي على أن الفئات والمناطق الأكثر تهميشاً هي التي تدفع ثمن تفاقم الأزمة السكنية. كما أن مناطق برج حمود والمدوّر تحوي النسبة الأكبر من بلاغات غير اللبنانيين. وجاءت باقي البلاغات من مناطق أخرى من بيروت (راس بيروت، المزرعة، وغيرها)، وبيروت الكبرى ومحيطها (فرن الشباك، الدكوانة، الحازمية، انطلياس، البوشرية، بشامون)، ومن مدن أخرى (صيدا وطرابلس).

بالنظر إلى البلاغات خارج المدن الرئيسية وضواحيها، نلاحظ أنّ جميعها أتت من حاملي الجنسية السورية. وتشمل خارطة هذه البلاغات كل من بر الياس، بشامون، بحنين، المرج، المنية، سعدنايل، سبلين، وتدّل على مناطق انتشار اللجوء السوري. ومن ضمن البلاغات، تهديدات لمخيمات كاملة، كمخيم الميس في بر الياس، حيث وصل بلاغٌ عن تهديد بإخلاء المخيم، الذي يحوي 20 برّاكية، بأكمله، بحيث طالب مالك الأرض بزيادة الإيجار وبأن تكفله إحدى المنظمّات.

من زاوية أخرى للتوّزع الجغرافي، وصلت نسبة البلاغات من المناطق المتضررة من تفجير المرفأ إلى 24% ونسبة البلاغات من المناطق المتاخمة لها إلى 45%، ممّا يشير إلى انتهاك فاضح للقانون 149 (حماية المناطق المتضررة ودعم إعمارها) الذي تضمن مادة تنص على تمديد عقود الإيجار في المباني والعقارات المتضررة لمدة سنة، وبالتالي حماية المستأجرين من الإخلاء لمدة عام اعتباراً من انتهاء عقدهم. ومع ذلك، فإن نسبة البلاغات من هذه المناطق هي الأعلى وذلك بسبب عدم معرفة السكان لحقوقهن\م، ولم تكن هناك محاولات رسمية لفرض تطبيق القانون. بالإضافة إلى أنّ ديناميكيات الترميم في ظل غياب سياسة متكاملة لتعافي المناطق المتضررة، أدّت إلى هذا التفاقم في تهديدات الإخلاء التي طالت السكان، بحيث كان الترميم سبباً في زيادة إيجاراتهن\م لدرجة تتخطّى إمكانياتهم. (تجدون المزيد عن ديناميكيات الترميم في القسم الأسفل من التقرير).

تتوزّع البلاغات (144 حالة منها) بحسب نوع الإيجار، فتغلب عليها عقود الإيجارات الجديدة منها الشفهية (68.8%) ومنها المسجلة (22.9%). كما تسجّل عقود الإيجار القديمة 8.3% من البلاغات.

ليس التهرّب الضريبي السبب الوحيد لوجود عدد متزايد من المؤجرين الذين يرفضون إعطاء مستأجريهم عقود إيجار مكتوبة. بحيث يفضّل معظم المؤجرين المرونة التي يمنحها لهم غياب السند المكتوب، فيتيح لهم ذلك تعديل السعر ومدّة الإيجار بحريّة، كما يمكّنهم من إنهاء العلاقة التأجيرية متى شاؤوا. وهو مفهوم خاطئ يتشاركه أيضاً معظم المستأجرين، بحيث يعتبرون أن غياب عقد إيجار مسجّل يضعهم في خانة غير قانونية، ما يدفعهم للرضوخ بسهولة لمطالب المؤجر في حالة موافقتهم على العقد الشفهي.

56.7% من البلاغات (من أصل 141 حالة) لم تتخطَّ عقود إيجارهم الثلاث سنوات، ومنها ما لم يتخطَّ السنة، ممّا يشير إلى انتهاك واضح لقانون الإيجارات الذي، وبالرغم من تحيّزه الواضح في تشجيع الاستثمار العقاري بدل السكن المستدام، فهو يضبط القيمة التأجيرية والحق في استخدام المأجور لمدة ثلاث سنوات. أي أنّه في هذه المدة لا يحق للمالك رفع قيمة الإيجار أو فسخ العقد. في التفاصيل، فقد وصلنا 51 بلاغاً لعقود بين سنة وثلاث سنوات و 26 بين ثلاث أشهر وسنة و3 حالات لأقل من ثلاث أشهر.

كما من الملفت أنّ العدد الأكبر من البلاغات كان لمستأجرين/ات لا يتعدّى إيجارهم/ن الـ 675 ألف ليرة لبنانية (89 بلاغ)، وإن دلّ ذلك على شيء فهو يدل على تعثّر الفئات من ذوي الإيجارات المتدنية نسبياً.

كما أنّ العدد الأكبر من البلاغات (61%) يفوق قيمة بدل إيجاراتهم ثلثي قيمة الحد الأدنى للأجور، 35% منها أعلى من الحد الأدنى. في المقابل، فإن 51% من الأسر والأفراد المبلّغين لا تفوق قيمة مداخيلهم الحد الأدنى (675,000LL)، و 17% يكسبون ما لا يتخطّى ضعف قيمة الحد الأدني (1,300,000LL).

كما أنّه من أصل 46 حالة، هناك أربعون حالة (أغلبها بإيجار بين 270 و 675 ألف) إيجارها متراكم لأكثر من ثلاث أشهر، إذ أنّ الإيجار في ظلّ الغلاء والإنهيار أصبح عبئاً كبيراً.

وهذا تداعٍ مباشر لتنكّر الدولة للأغلبية الساحقة من الناس الذين ما زالوا يحصلون على معاشاتهم بالليرة اللبنانية، وتجاهلها تدهور سعر الصرف. تتحمل مؤسسات الدولة المسؤولية في تنظيم الرواتب وآليات تحديد الحد الأدنى للأجور و تنظيم دور النقابات والاتحادات في ذلك، فيما هو لمصلحة العاملات والعمال؛ وفي حماية المستأجرين بالحفاظ على الإيجارات منخفضة عبر نظام عادل لضبط الإيجارات، فيما هو لمصلحة الغالبية القصوى من السكان. فأين هذه المؤسسات ممّا يمرّ به السكان اليوم في إطار الحرمان المتزايد من الحق بالسكن؟

في النتيجة، تتفاقم التهديدات. ومع اشتداد الأزمة الاقتصادية، يستمر أصحاب المُلك برفع بدلات الإيجار بوتيرة جنونيّة، حتى وصل بعضهم إلى “دولرة” الإيجار، حيث أنّ 74% (من أصل 77 بلاغاً) بلّغوا عن تهديد بالإخلاء يرتبط برفع القيمة التأجيرية السابقة و 19.5% من الحالات يتم مطالبتهم بالدفع بالدولار الطازج.

وتلاحق دعاوى قضائية حوالي 4.6% من المبلّغين، فيما تلقّت نسبة لا تتخطّى الـ 4.6% إنذاراً مكتوباً، ويتعرّض باقي المبلّغين إلى تهديدات شفهية، يتخلّل بعضها ممارسات تعسّفية، كالتهديد بالإخلاء بالقوة، والدخول عنوة إلى المنزل، والتمييز وقطع الكهرباء والماء.

كما أنه تمّ توثيق 78 حالة تهديد بالإخلاء رافقتها ممارسات تعسّفية. يشكّل التهديد بالإخلاء بالقوة من دون أي مسوّغ قانوني، الإنتهاك الأكثر شيوعاً (27 حالة)، تليه محاولات تهديد متكررة (19 حالة)، تعدٍ لفظي وتمييز (13 حالة)، وقطع الماء والكهرباء (11 حالة).

يترافق هذا الواقع المرير الذي يعاني منه السكّان مع إخلاءات جزء كبير منها تعسّفي. تم توثيق 20 حالة إخلاء مُنفّذ، إحداها أدّت إلى تشرّد في كرم الزيتون، ونصفها جرى بشكل تعسفي. وتشمل 7 حالات من المناطق المتضررة من تفجير المرفأ خلافاً للقانون ٢٢٠/١٩٤ الذي يقضي بحماية المستأجرين في كافة المباني المتضررة. في معظم الممارسات التعسّفية التي رافقت البلاغات، كان التهديد بالإخلاء بالقوة بشكل متكرّر في أحيان عديدة، إضافة إلى انتهاك حرمة المنزل والدخول عنوة إليه، التمييز وقطع الماء والكهرباء.

وقد وثّقنا أيضاً الوجهة التي يقصدها من تمّ إخلاؤه. من بين الـ 20 حالة التي تعرّضت للإخلاء، 5 من المبلّغين تمكّنوا من البقاء في نفس الحي بالقرب من علاقاتهن\م الإجتماعية والإقتصادية، علماً أنّ إحداهم اضطرّت للانتقال إلى شقّة متضرّرة. في حين اضطرت خمس من الحالات إلى الانتقال خارج الحي، إحداهم اضطرت إلى الانتقال خارج بيروت.

4 من المبلّغين اضطروا للجوء عند الأقارب والأصدقاء بعد الإخلاء لتفادي التشرّد

في ظل غياب خطة متكاملة لترميم المنازل المتضرّرة من تفجير المرفأ، وعبر تجيير كلّ أعمال الترميم من المؤسّسات العامة والجهات الرسمية المسؤولة إلى المنظّمات غير الحكومية والقطاع الخاص، برزَ الترميم كمعركة أساسية ولّدَت قلقاً على مستوى الأمان السكني، وهدّدَت في الوقت عينه قدرة الأحياء على التعافي اجتماعياً واقتصادياً. والعلاقة التي تربط بين التهجير والترميم الذي ينظر إلى الناحية التقنية بمعزل عن التأثيرات الاقتصادية لعملية الترميم بذاتها، ليست نظريةً فقط، بل هي واضحة على المستوى العملي أيضاً. فقد سجّل مرصد السكن 20 حالة تواجه تهديدات بعد تدخلات المنظمات غير الحكومية، 6 منها كان على صعيد المبنى، مما يجعل مجموع العائلات المتضررة 34، غالبيّتها في الكرنتينا (17 عائلة)، يليها برج حمود (12 عائلة). أمّا تهديدات ما بعد الترميم، فقد بلغت 18 حالة من حيث الضغط لزيادة الإيجارات، 8 حالة تعرّضت لضغوط أو طلبات إخلاء، و7 حالات طلب دفع الإيجار بالدولار.

بعد سنة ونصف على التفجير، لا تزال 13 حالة تعيش تحت التهديد، و8 حالات أُجبرت على الإخلاء (2 لبنانيين، 6 لاجئين / مهاجرين)، 11 حالة اضطرت للموافقة على شروط جديدة. وغالباً ما يرتبط التأقلم مع الظروف الجديدة بالضغوط غير القانونية والمضايقات ونقص البدائل. تسلّط هذه الحالات الضوء على نهجٍ مستجدٍ من الإحلال الطبقي الذي تفعّله مبادرات المنظمات غير الحكومية والذي يطيح بخيارات السكن المُيسّر ضمن المناطق المتضرّرة.

لكن هذه الحالات ليست أرقاماً فقط، لها أسماء ووجوه وحيوات وقصص، نتشارك معكن\م بعضها هنا. ففي يوم تفجير المرفأ، وجد سكّان مبنى في الكرنتينا منازلهم التي سكنوها لأكثر من 15 عاماً قد أصبحت خراباً. وما أن بدأوا في اليوم التالي بتصليح بيوتهم على نفقتهم، مرّ المالك لتفقّد أضرار المبنى، وطالبهم بزيادات على الإيجارات. رين، لبنانية، تسكن الطابق الأوّل، وافقت على رفع الإيجار، إنما رفضت دفع أكثر من مليون ليرة (كان المؤجر يطالبها ب1,800,000 ل.ل.)، وتمكّنت من إقناع باقي جيرانها برفض زيادة الإيجار لما يتجاوز الـ 1,000,000 ل.ل. فكان رد المالك أن يطالب برفع الإيجار للـ 3,000,000 ل.ل. على المبنى بدءاً من العام المقبل، أي عند التجديد. أمّا فيما يخص عبيدة، وهو سوري الجنسية، يسكن الطابق الأوّل في الشقّة المجاورة لشقّة رين، فوجّه له إنذاراً خطياً بوجوب الإخلاء. بعد بضعة أشهر، توصّلت رين إلى حل وسط مع المالك بالاتفاق على دفع قيمة 1,500,000 ل.ل. شهرياً. ورغم استمرار الأخير بممارسة الضغوطات عليها لرفع السعر، فهي ترفض أن تدفع أكثر من القيمة المذكورة أعلاه، في حين قرّر عبيدة وعائلته ترك الشقة.

يعمل المرصد من خلال اللجنة القانونية للدفاع عن السكن على تقديم المشورة القانونية، والدعم القانوني اللازم لمساندة المبلّغين في نضالهم للدفاع عن حقوقهم السكنية. وخلال الأشهر العشرة الماضية، قام المرصد بإعطاء 94 مشورة قانونية (تضمنت إعلام السكان بحقوقهم، إعطاء الإرشادات والتوجيهات اللازمة للتمسك بمواقفهم أثناء مفاوضة المالك، تعريف على الأدوات القانونية التي يمكنهم استخدامها لدرء ضغوطات المالك ومضايقاته)، 32 متابعة قانونية من قبل محامي المرصد، وتنسيق المفاوضات مع المؤجر لـ 18 حالة إمّا عن طريق عامل إجتماعي أو عن طريق محامي.

تبرز حدود الحلول القانونية، وقد لا تتوافر بشكل مستمر. غياب الأدوات اللازمة لمساعدة السكان يضطر معها المرصد إلى البحث عن طرق بديلة لحماية المهددات\ين في سكنهم، خاصة في ظل تعطيل بعض المسارات القضائية إثر توالي الأزمات، وتلكؤ المخافر في تحويل الشكاوى التي يقدمها المستأجرون ضد أعمال مؤجريهم التعسفية بفعل الإضرابات وتوقّف الموظفين عن العمل. نذكر منها البحث عن وسيط من بين معارف المالك والمستأجر المشتركة لمقاربة وجهات النظر بين طرفي النزاع، أو تنظيم اللقاءات على صعيد المبنى أو الحي لجمع الأفراد الذين يواجهون تهديدات سكنية مماثلة، بهدف تشجيعهم على التنظيم، بالإضافة إلى غيرها من الأعمال الهادفة إلى حشد الطاقات الجماعية أمام التحدّيات المشتركة، وتكوين شبكات الدعم الإجتماعية. ويظهر هذا التقرير المستوى التدخل المطلوب من جميع الجبهات، رسميّة كانت أو غيرها، لحماية الحق في السكن.

* يعمل مرصد السكن:  (Public Works Studio) على توثيق حالات تهديد السكن، وبناء تضامن جماعي ودعم الحق في السكن للجميع دون تمييز، كما يضغط نحو سياسات سكنية دامجة. بلّغ/ي عن انتهاك حقك بالسكن الآمن واللائق والمستدام عبر  واتس آب على الرقم  81017023. أو عبر info@publicworksstudio