غياب الحدّ الأدنى من الحماية القانونيّة لأمن الحيازة
بلغت نسبة المبلّغين من ذوي عقود الإيجار الشفهية 49.7%، كما وجدنا أنّ 23.9% من الحالات لا تملك أيّ سند يثبت قانونية إشغالها المأجور وشروطه. يضمن قانون الإيجارات اللبناني استمرارية الإجارة للمستأجر لأول ثلاث سنوات متتالية من تاريخ إبرام العقد – أكان العقد شفهياً أو مكتوباً. إنما غالباً ما يجد المستأجرون بعقود شفهية أنفسهم غير قادرين على إثبات شروط عقودهم وأحكامها، وهو ما يضعهم في موقف أكثر هشاشةً ويعرّضهم بشكلٍ أوسع لخطر الإخلاء.
بالفعل، فقد بلغت نسبة الحالات التي طلب فيها المؤجر الإخلاء قبل انقضاء مهلة العقد -أي ثلاث سنوات- 40.5%، كما وصلت نسبة الحالات التي تغيّرت فيها قيمة الإيجار قبل انتهاء مدّة العقد إلى 58.9%، منها تبليغات عن زيادةً متكررةً لقيمة الإيجار خلال السنة (18.8%). وأخيراً، طُلب من 40.5% من الحالات المبلّغة الدفع بالدولار أو على سعر صرف السوق الموازية (بغير السعر المتفق عليه)، بحيث يتعرّض عدد كبير من المستأجرين، وبشكلٍ مستمرّ، إلى زيادات مرتفعة لبدلات الإيجار وعلى نحو غير معقول.
كما تعرّضت بعض هذه الحالات إلى ممارسات رامية إلى ترهيب المستأجر وحثّه على ترك المأجور، وهي مخالفة إضافية لقانون الإيجارات الذي يفرض على المؤجّر ألا يتعرّض للمستأجر بشكل يحرمه من الانتفاع من المأجور، وأن يضمن عدم تعرّض الغير له خلال هذه الفترة (انظر\ي إلى الجدول).
يشير كل ذلك ليس فقط إلى انتهاك واضح لقانون الإيجارات اللبناني، بل أيضاً إلى الحدّ الأدنى من الحماية القانونية التي يؤمّنها هذا القانون، وإلى مخالفة المعايير التي وضعتها لجنة الأمم المتحدة للحقوق الاقتصادية والاجتماعية والثقافية للحقّ في السكن اللائق، حيث ينبغي لكلّ فرد أن يتمتّع بدرجةٍ من أمن الحيازة تضمن له\ا الحماية القانونية من الإخلاء القسري لمسكنه\ا، ومن المضايقات، وغير ذلك من التهديدات. كما تشير هذه الممارسات إلى تحوّل في نمط العلاقات، باتّجاه أكثر استغلالاً من قبل المؤجّرين. وهو ما لم يكن ممكناً، لولا تفشّي ثقافة اجتماعية تقول بحق المالك بمُلكه، حتى ولو أدّى ذلك إلى الأذى والاستغلال والانتقاص من حقوق الغير.
ظروف معيشيّة غير ملائمة وتدهور مستمرّ في صلاحية السكن
من حيث قابلية السكن وصلاحيته، أظهرت المعطيات المتعلّقة بالبلاغات الموثّقة وجود عدد من الحالات التي تسكن في ظروف سكنية غير آمنة وتعدّ انتهاكاً صارخاً لهذا المبدأ، بحيث وصلت نسبة الوحدات السكنية التي تعاني من النشّ إلى 50.3%، إلى جانب 6.7% من الحالات التي تعيش في وحدة سكنية لا يدخلها النور والتهوئة. كما جاءت نسبة الوحدات السكنية التي لا تحمي سكانها من ظروف الطقس القاسية 17.2%، ويفتقد 14.7% منها إلى إمدادات الصرف الصحي الملائمة.
كذلك، جاءت نسبة المستأجرين الذين يسكنون في مكان غير مخصّص للسكن 5.5%، غالبيتهم غير لبنانيين، منهم من يسكن في وحدة مستحدثة على السطح، في غرفة ناطور، كارافان أو مستوعب، خيمة غير ثابتة، أو منشأة قديمة أو تراثية غير مجهزة للسكن، وهم بأغلبهم عائلات للاجئين سوريين إضافةً إلى عائلة سودانيّة وأخرى لبنانية.
من جهةٍ أخرى، بلغت نسبة الذين يسكنون في وحدة سكنية مكتظة 28.8%، حيث يُجبر المزيد من الأفراد على مشاركة السكن ليتمكّنوا من تحمّل المصاريف. وقد بلّغت 27% من الحالات عن سكنها في مبانٍ ذات أقسام مشتركة غير سليمة.
فيما خصّ الخطر الإنشائيّ، يشعر 23.9% من المبلّغين بالقلق حيال عوامل إنشائية تهدّد المبنى الذي يقطنون فيه، إن كان بسبب تشقّقات في المبنى، أو حديد ظاهر، فيض المياه الى داخل المبنى بشكل متكرر أو بسبب عدة عوامل مجتمعة. في الواقع، وجدنا خطراً إنشائياً حقيقياً يهدّد بعض هذه المباني، حيث يسكن 6.7% من مجمل المبلّغين في مبانٍ غير آمنة إنشائياً، والتي تمركز معظمها في مدينة طرابلس.
هذا ومع العلم بأن هذه الأرقام لا تغطي الفترة التي تلت الزلزال الذي ضرب تركيا وسوريا، والذي كانت له تداعيات على لبنان، وبالتالي على الأبنية المتصدّعة والبنى التحتية المهملة في عدد من المناطق اللبنانية، أبرزها مدينة طرابلس. فقد فاقم الزلزال خطر انهيار المباني، ليضع آلاف السكّان تحت تهديد الإخلاء والتشرّد. على مرّ ثلاثة تقارير متلاحقة وسابقة للزلزال، لا تلبث المؤشرات المتعلّقة بخرق مبدأ صلاحية السكن، من حيث ضمان السلامة الجسدية لشاغلي المساكن وحمايتهم من المخاطر الهيكلية ومن كل ما يهدّد صحتهم، في الارتفاع، خصوصاً في مدينة طرابلس التي شهدت ومنذ عام 2019 سلسلة من أحداث انهيار لمبانٍ على رؤوس قاطنيها. فمع اشتداد الانهيار الاقتصاديّ في لبنان، والذي تتضاعف تبعاته على الفئات الأكثر هشاشةً، يتدهور وضع المساكن بشكلٍ مستمرّ، وتتناقص القدرة على ترميمها وتصليحها. يطرح هذا الواقع إشكالية متعلّقة بتدهور البيئة العمرانية وقدرة المباني المتصدّعة أصلاً على تحملّ تبعات الكوارث الطبيعية، وما لذلك من عواقب على حياة قاطنيها وتهديد لهم في ظلّ عدم توّفر سكن بديل، وفي ظلّ غياب أي خطة استجابة واستراتيجيّة رسمية فعالة، سابقة أو لاحقة، لإدارة مخاطر الكوارث وتأمين السلامة العامة.
انعدام القدرة على تحمّل التكاليف المتصاعدة المرتبطة بالسكن
ضمن البلاغات التي تابعها المرصد في هذا التقرير، شاركتنا 98 حالة البيانات المتعلّقة بقيمة بدل الإيجار الذي يقع على عاتق المستأجر، مقارنةً بدخله الشهري. وقد تبيّن أنّ 57.1% من هؤلاء ينفقون أكثر من ثلثي مدخولهم على السكن، بينهم 34.7%، ينفقون أكثر من النصف. وبين المستأجرين الذين بلّغوا عن مراكمة التخلّف في الإيجار، حوالي 6.1% لديهم إيجار متراكم لأكثر من ثلاث أشهر.
بالمقابل، اعتمد 16.6% من إجمالي المبلّغين على أساليب غير ملائمة لهم لتأمين كلفة السكن، كالاستدانة أو طلب المساعدة لتأمين جزء أو كامل نفقات السكن (8%)، أو التخلّف عن دفع الإيجار لتأمين حاجات أخرى (10.4%).
في ظلّ الأزمة الاقتصادية الحالية، ومع ارتفاع قيمة بدلات الإيجار، والتدهور المستمرّ لقيمة المدخول الشهريّ لجزءٍ كبير من الناس بشكلٍ عام والمستأجرين بشكلٍ خاص، لا بدّ أن تشكّل تكاليف السكن عبئاً متفاقماً وتصاعديّاً يقع على عاتق المستأجرين، وأن تكون هذه التكاليف غير متناسبة مع مستويات الدخل. بالفعل، استطعنا أن نلمس ذلك في الحالات التي تمّ رصدها، بحيث يشعر 58.3% من المبلّغين بخطر فقدان مساكنهم بسبب غلاء تكلفتها. وبالتالي، أصبحت تكاليف السكن تُهدِّد القدرة المالية، الفردية أو الأُسرية، وتقوّض القدرة على تلبية الاحتياجات الأساسية الأخرى.
علاوةً على ذلك، فقد تلّقى قطاع السكن المتأزّم أصلاً ضربةً جديدةً في أوّل شباط 2023، على إثر بدء تطبيق قرار رفع سعر الصرف الرسمي من 1500 ل.ل. للدولار إلى 15000 ل.ل.، والذي اتُّخذ دون أي اعتبار لتبعاته على بدلات الإيجار للمستأجرين (القدامى والجدد على حد سواء)، وأقساط المالكين الذين لا يزالون يدفعون ثمن شراء منازلهم، بحيث تضاعفت تكاليف السكن عشرة أضعاف بما فيها الضرائب ورسوم الخدمات، في ظلّ غياب أي تصحيح جدّي للأجور.
تردّي الخدمات والمرافق والبنى التحتية
ينبغي أن يتوفّر في المسكن اللائق والملائم بعض المرافق الأساسية اللازمة للصحة والأمن والراحة والتغذية. في الواقع، وبحسب الحالات المرصودة، يفتقد المبلّغون للحد الأدنى من المقومات والخدمات الأساسية التي تجعل المنازل قابلة للسكن. وقد ظهر ذلك بشكلٍ جلّي بين الحالات التي تلقّاها المرصد، إذ بلغت نسبة الحالات التي ليس لديها إمكانية الوصول إلى الكهرباء أو أي مصدر طاقة آخر مثل الإشتراك أو المولّد، 29.4%. إضافةً إلى ذلك، فإن 36.2% من مجمل الحالات لا تتوفّر لديها الطاقة اللازمة للطهي والتدفئة والإنارة، و3.7% تفتقد إلى تدفئة، يضاف إليها نسبة مماثلة تفتقد التجهيزات اللازمة لتخزين المأكولات أو طهيها. وقد جاءت معظم هذه الحالات من طرابلس، بيروت وبرج حمود وطالت بشكلٍ أساسيّ حاملي/ات الجنسية اللبنانية واللاجئين/ات السوريين.
من جهةٍ أخرى، وبالنسبة لتوفّر مياه الشفة والشرب، يفتقر 8% من الحالات لمياهٍ صحية أو نظيفة ويعتمد 10.4% من المبلّغين على التعبئة من مراكز خاصة لبيع المياه، كوسيلة أساسية للحصول على الماء؛ حيث بلغت نسبة الحالات غير الموصولة بشبكة مياه الدولة 9.2%. وقد صرّحت نسبة 11% من مجمل الحالات المبلّغة عن افتقادها إلى مصدر مياه لفترات طويلة، حيث يعجز 4.9% منها عن الوصول إلى الماء لمدة يوم كامل أو أكثر.
لابد من التشديد هنا، أنّه وفي حال توفّر هذه الخدمات الأساسية، فعادةً ما يتكبّد الأفراد أو الأسر تكاليف باهظة لتأمينها من اشتراك في كهرباء الدولة والمولّد الخاص واشتراك مياه الدولة والتعبئة من مراكز خاصة لبيع المياه، وقد تفوق قيمة هذه التكاليف قيمة مجمل بدلات الإيجار.
مواقع سكنيّة عرضة لمخاطر التلوّث والمضاربة العقارية
بالعودة إلى المعايير التي وضعتها لجنة الأمم المتحدة للحقوق الاقتصادية والاجتماعية والثقافية، يفترض ألاّ يكون السكن اللائق في مواقع ملوثة أو قريبة من مصادر التلوث التي تهدّد حق السكان في الصحة. إلّا أنّه، وبين الحالات المرصودة، بلغت نسبة المبلّغين الذين يقع مكان سكنهم ضمن منطقة قريبة من منشآت صناعية أو مصادر ملوّثة 28.2%، وبلغت نسبة الذين يقع مسكنهم في موقع يعرضهم للخطر بسبب عوامل طبيعية 0.6%، وهو ما يمكن أن ينعكس سلباً على حالتهم الصحية على المدى الطويل ويمكن أن يشكّل تهديداً لحياتهم. وقد جاءت أبرز هذه الحالات من مناطق قريبة من مطامر نفايات (مطمر خلدة، برج حمود، مطمر صيدا) أو معامل حرارية لتوليد الطاقة الكهربائية (معملي دير عمار والزوق)، التي تقع أحياناً في مناطق مكتظة بالسكان وهي عادةً ما لا تراعي المعايير الصحية اللازمة.
من ناحية أخرى، يكون السكن لائقاً عندما لا يتم تشويه علاقة السكان بمحيطهم. إنّما وبحسب البلاغات، يسكن 43.6% من الحالات في أحياء تتعرّض للهدم أو المضاربة العقارية أو لمشاريع كبرى، وهو ما يدمّر النسيج العمراني، وينبئ أيضاً بموجات إخلاء قد تتفاقم مستقبلاً في هذه الأحياء.
ءكما يقتضي على السكن الملائم أن يكون في موقع يتيح إمكانية الاستفادة من خيارات العمل وخدمات الرعاية الصحية والمدارس وغير ذلك من المرافق الاجتماعية. ويجدر أن نأخذ بعين الاعتبار التكاليف المترتّبة على التنقل بين المسكن وهذه المرافق التي قد تفرض ضغوطاً إضافية على ميزانيات الأسر. مع ذلك، ووفق الحالات الموثّقة في هذا التقرير، يسكن 7.4% من الحالات المبلّغة بعيداً عن مكان عملهم، ما يُكبّدهم مصاريف إضافيّة متعلّقة بتأمين المواصلات، كما يسكن 2.5% منهم في مناطق لا تتوفّر قربها وسائل النقل. ورغم انخفاض نسبة الحالات التي لا تتواجد مدارس (0.6%) أو خدمة الاستشفاء(0.6%) على مقربة منها، إلّا أنّ جزءاً كبيراً من الأطفال يرتادون مدارس قريبة من سكنهم (94 طفل) إضافةً إلى 6 طلّاب في جامعات قريبة من سكنهم. يتعرّض هؤلاء إلى تهديدٍ إضافيّ في حال أُجبرت عائلاتهم على إخلاء مساكنها ولم تجد مسكناً آخر في المحيط نفسه، في ظلّ ارتفاع قيمة المواصلات، وهو ما سيؤدّي إلى تكبّد هذه العائلات نفقات إضافية تُضاف إلى مجمل النفقات المخصّصة للسكن.
تمييز اجتماعي وثقافي
لا يمكن النظر إلى الحقّ في السكن اللائق بمعزل عن التمتّع الكامل بسائر حقوق الإنسان، كالحقّ في حرية التعبير عن الهوية الثقافية والاندماج الاجتماعي، الحقّ في حرية تكوين الجمعيات أو اللجان المحلية، والحقّ في المشاركة في اتخاذ القرارات العامة بما يشمل جميع الفئات خصوصاً المهمشة منها.
أمّا بالنسبة للحالات التي تمّ رصدها خلال هذه الفترة، فقد عبّر 52.1% من المبلغين عن أنهم لم يستطيعوا نسج علاقات ودية مع المحيط، كما صرّح 94.5% منهم بأنهم غير قادرين على الانخراط في إطار تنظيمي محلي، لعدم وجود لجان مبنى أو حيّ أو عدم إمكانية الانخراط في هذه اللجان إن وُجدت. في 4.3% من الحالات المبلّغة صرّح المتّصلون عن عدم شعورهم بالأمان في محيطهم لتعرّضهم للمضايقات بسبب طبقتهم الاجتماعية أو هويتهم الجندرية أو نوعهم الاجتماعي. كما يواجه 0.6% منهم منع تجوّل (وضعته بعض البلديات) موجّه ضد اللاجئات\ين في الحيز العام في منطقة سكنهم، وتواجه نسبة مشابهة من المبلّغين قيود أمام ممارستهم لتقاليد مرتبطة بثقافتهم أو دينهم.
بينما ينصّ القانون الدولي على ضرورة ضمان الوصول للسكن بعيداً عن أي نوع من التمييز في المعاملة، يتمّ استضعاف بعض الأفراد واستغلال هشاشتهن\م بسبب خلفياتهن\م الاجتماعية، العرقية، الثقافية، الجندرية أو الدينية المختلفة وافتقادهن\م للامتيازات الاجتماعية والاقتصادية والقانونية، بهدف فرض شروط سكن غير لائقة أو آمنة. كما يتعرّض هؤلاء للمضايقة ولكل أشكال التمييز من قبل المحيط، المؤجر أو الوكيل، لدفعهن\م على الإخلاء أو لفرض شروط جديدة فيما خصّ قيمة بدلات الإيجار بشكلٍ غير عادل. ويرتفع احتمال تعرّضهن\م للتمييز في المعاملة من قبل الجهات الأمنية والقضائية، في حال اللجوء للتبليغ عن انتهاك حقوقهم السكنية وتقديم شكاوى ضد المضايقات والاعتداءات.
من جهةٍ أخرى، بلغت نسبة الذين ليس لديهم القدرة على التصويت في الانتخابات البلدية أو النيابية ضمن نطاق سكنهم 85.3%. بذا لا يستطيع أغلب المستأجرين24 المشاركة فعلياً في اتخاذ القرارات العامة ويتمّ بالتالي إقصاءهن/م في القضايا المختلفة خصوصاً بالنسبة للفئات الأكثر هشاشة من نساء، فئات شابة، لاجئات/ين، مفقّرات\ين وغيرهن\م.
في هذا الإطار إذاً، يغيب التضامن الاجتماعي والدعم والمؤازرة الجماعية المتوقّعة في حالات الظلم التي يتعرّض لها السكّان. بمعنى أن السياق القانوني الجائر من جهة، لا يُقابله تضامن اجتماعي أو شبكة حماية اجتماعية تسمح للسكان المهدَّدين بالإخلاء، بالاعتماد عليها لتقوم بتشكيل بديلٍ عن التهميش القانوني. وبذلك، يعاني الإطار الحالي للحق بالسكن مستويات متعدّدة من التآكل والاهتراء، بفعل تخلّي القانون والمجتمع عن حماية السكان، ممّا يضع هؤلاء وحدهم وبشكل منفرد، أمام قوانين السوق والممارسات التعسّفية للمؤجّرين.
تجاهل حاجات كبار السن والأشخاص ذوي الإعاقة
من ضمن مجمل الأفراد المتأثّرين بالتهديدات على مستوى السكن، أشخاص معوّقون حركياً وقد بلغ عددهم 6 أفراد، يسكن 66.7% منهم في مسكن غير ملائم لهم، في ظل غياب التجهيزات للكراسي المتحركة في المدخل والمصعد،أو تكون الشقة نفسها غير مجهّزة للكرسي المتحرك. كما عبّر 16.7% منهم عن تعرّضهم للتمييز خلال عملية البحث عن سكن.
أمّا بالنسبة للمسنّين، فقد بلّغ 22.2% منهم عن أنّهم يسكنون أيضاً في مسكن لا يتلاءم مع احتياجاتهم، حيث يكون المبنى غير مجهّز بمصعد أو درج ملائم لحركة المسنّين. فغالباً ما لا يؤخذ بالحسبان التنوّع في احتياجات الناس ذوي الاحتياجات الخاصة وكبار السنّ، ولا تراعى حقوقهم في العيش ضمن مجتمعهم والسكن اللائق والتنقل الآمن والمستقل، بالرغم من وجود القانون 220/2000 الخاص بحقوق الأشخاص المعوّقين، كما وتوقيع لبنان على الاتفاقية الدولية لحقوق الأشخاص المعوقين.
* من التقرير السنوي المرفوع إلى الأمم المتحدة الذي اعده مرصد السكن في لبنان/ القسم الثالث.
* يعمل مرصد السكن على توثيق حالات تهديد السكن، وبناء تضامن جماعي ودعم الحق في السكن للجميع دون تمييز، كما يضغط نحو سياسات سكنية دامجة.
بلّغ/ي عن انتهاك حقك بالسكن الآمن واللائق والمستدام عبر على الرقم 81017023، أو عبر البريد الالكتروني: [email protected].
Leave a Comment